饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联合(hé)发布了关(guān)于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年(nián)来，部(bù)分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等问题，加(jiā)重交(jiāo)易当事人(rén)负担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述(却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟称(chēng)，随着城市发展，一二(èr)线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成(chéng)交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房(fáng)对(duì)居民来说属于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民(mín)往往通(tōng)过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭(jiē)费(fèi)、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而(ér)且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过(guò)程中存(cún)在(zài)的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务(wù)在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及(jí)其主体进(jìn)行规(guī)范(fàn)和秩(zhì)序整顿(dùn)，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项(xiàng)工(gōng)作的意义(yì)更(gèng)大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的(de)问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的(de)重点，将是对房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低(dī)的(de)中(zhōng)介费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分(fēn)档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别(bié)复(fù)杂的住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交(jiāo)易各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可在规定的收费标准基础上适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过(guò)10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过程中，相关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价(jià)即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合(hé)适的(de)中介费率(lǜ)。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延(yán)伸服(fú)务，应当分(fēn)别明确服务项目(mù)和收费(fèi)标准。房地(dì)产(chǎn)经纪机构(gòu)收费前应当向(xiàng)交(jiāo)易当事(shì)人(rén)出具(jù)收(shōu)费清单(dān)，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会(huì)同有关(guān)部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规(guī)定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介费(fèi)有望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还(hái)是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性(xìng)质，即(jí)只是纲领性文件而(ér)非规定，未(wèi)来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看各城(chéng)市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟(wěi)表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有利于行业(yè)健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可(kě)能对交(jiāo)易产生(shēng)影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)却之不恭受之无愧是什么意思，却之不恭受之有愧是接受还是拒绝，原本应该由(yóu)上下家各支付一半(bàn)的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者处(chù)于弱势地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中(zhōng)介费，这部分费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为(wèi)向购房者单(dān)边(biān)收费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介(jiè)公司可能会(huì)利用其支配(pèi)地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费(fèi)用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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